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我國商業地產競爭環境分析

時間:2015-11-17 來源:未知 作者:傻傻地魚 本文字數:8681字

  3 我國商業地產競爭環境分析

  3.1 我國商業地產的發展現狀

  受國家對房地產市場宏觀調控政策的影響,我國住宅房地產市場受到很強的沖擊,成交量直線下降,住宅地產開發商面臨著水深火熱的境地。商業地產并沒有受到宏觀調控政策的影響,反而呈上揚態勢,全國一、二線城市商業地產遍地開花,在數量上和銷售價格上均有提高。商業地產的火熱吸引了大量的資本關注和投入,在開發建設上也呈現出各式各樣的模式,與市場需求的關系也越來越密切。

  《2010-2015年中國商業地產市場投資分析及前景預測報告》分析出,我國的商業地產行業較西方國家的商業地產行業起步晚,大概是從21世紀伊始才開始起步的,但發展的速度非常迅猛,短短幾年里就達到一個高峰期,之后又開始轉入穩定期,開發商也越來越理性了。通過分析得出,我國的商業地產開發模式主要存在五種模式:第一,把整個項目分成若干區域進行銷售;第二,全部銷售出去以后,再采用租賃的形式進行運營;第三,租賃和銷售都有,兩者共存;第四,整個項目產權由開發商持有,只對商家出租,收取租金和物業費;第五,既不出租又不銷售。

  我國商業地產的開發是一個長期的過程,包含很多環節,需求的資金也是非常巨額的,因此,在開發的過程中會出現很多不確定因素,存在等風險很大。這就要求商業地產的開發商必須擁有大量的資金和各個環節上的專業人才。目前我國商業地產的開發正在向著只出租不銷售的模式轉變,優點在于:

  開發商更能整體規劃項目的主題、定位和功能,也能更好的對各方面的資源進行整合,同時還便于后期的統一運營管理,可以是商業地產的長期價值最大化;缺點在于:需要開發商擁有大量的資金和良好的融資渠道。就目前市場情況而言,資金的問題并不是主要問題,主要是通過何種開發運營模式獲利最大化的問題。

  2005年以前我國開發出來的商業地產項目暴露出很多問題和不足,主要體現在:第一,開發模式跟不上市場的需求變化;第二,開發出的項目基本都是同樣模式的,導致惡性競爭,差異性不夠;第三,開發的項目產品出現大量的閑置現象,形成資源浪費,開發商和商戶投入的資金很難回籠,導致惡性循環。這就對今后商業地產開發商提出了新的要求,一定要結合市場的需求變化進行差異性的開發,同時要結合項目所在區域和城市的文化元素、經濟狀況等因素進行有針對性的開發,這樣才能滿足市場和消費者的需求,從而實現商業地產項目的商業價值。

  3.2 制約我國商業地產發展的因素

  (一) 影響商業地產招商的宏觀經濟變化因素

  就一般情況而言,我國商業地產的招商有兩種方式:第一,通過主力店的影響力來帶動其他店鋪的招商;第二,在開發前期就與主力店和商戶簽訂了按需求開發的方式,強化主力店和商戶的項目規劃參與度,能最大程度的滿足商戶的需求,從而保障商戶入駐的數量和質量。在兩種方式中,大部分的商業地產公司采用的是第一種方式,受到宏觀經濟變化因素的影響,以主力店的影響力帶動招商本身就有很多先天不足,這種方式會導致商業地產開發過程中受主力店的經營思路和布局規劃影響比較大,如果主力店不進駐,后期更換其他的主力店,又是不同的經營思路和布局規劃,使項目商業面積的達不到有效利用,從而迫使項目重新規劃,造成資源和時間的浪費,影響了開發商和項目的信譽。2008 年由美國華爾街次貸危機引發的全球金融風暴,席卷了各個行業,商業地產行業"船大難調頭",受到的沖擊非常大。受宏觀經濟影響,我國的商業地產行業出現下滑趨勢,國際知名連鎖零售企業也不得不控制擴張速度,削減了國內商業地產項目中店鋪的數量,這對依靠主力店帶動招商運營的商業地產項目帶來了巨大的災難。

  (二)國際連鎖商業的投機使我國商業地產市場出現了假繁榮

  由于我國商業地產近幾年的高速發展,大量國際知名品牌爭先粉墨登場,擠進我國商業市場,表面上呈現出一派欣欣向榮的景象,實際上這只是虛假的繁榮。國際連鎖品牌登陸我國商業市場的目的無外乎兩種,一是企業自身發展的需求,迎合國際擴張戰略;二是投機目的,炒熱市場,賺完錢就走。當我國商業地產市場受到宏觀經濟環境影響比較大的時候,這些國際商業連鎖巨頭們的做法不是雪中送炭,而是采取明哲保身,寧愿支付違約金也要取消開店計劃,這樣我國的商業地產無疑是雪上加霜了。當我國商業市場渡過困難期,開始逐漸復蘇的時候,這些國際商業連鎖巨頭,"又嗅出我國商業市場的香味",開始大量拋出橄欖枝,吸引我國商業地產的目光。國際連鎖商業巨頭們敢這樣做的原因是摸清了我國商業地產開發的模式和其中存在的先天缺陷,不得不依靠他們的品牌影響力和經營實力,他們看中的是我國商業市場潛在的消費能力以及高端奢侈品的盲目追捧需求,用低廉的成本進入我國商業市場,獲取大量的利潤。很多商業地產開發商寧愿采用倒貼形式,也要把這些國際知名品牌引進來,提高整個項目的形象和商業價值,這些倒貼給國際知名品牌商的裝修費、廣告費以及減免的租金和物業費,全部都要從其他零散的商戶身上賺出來,這就形成了不公平的待遇,使零散商戶的經營成本增加很多,降低盈利能力,導致掉鋪現象頻繁出現,形成惡性循環,從而制約了國內商業品牌發展,同時也造成了我國商業市場的假繁榮現象。

  (三)我國商業地產的高速發展,導致了商業資源的惡性競爭

  今年來我國房地產市場出現了暴增的速度,這一現象是不符合經濟學理論的,2002年至2008年期間,住宅房地產的價格以平均每年的增長速度超過了20%,一線城市的增長率已經到達了 100%,這樣連年的持續增長,引發了國際資本的關注和貪婪,而商業地產作為住宅地產的延伸,也不甘落后,增長率也超過了35%,在金融危機之后也迎來了投資開發熱潮,各大商業地產企業也紛紛進入到搶地、搶工期的盲目開發階段,造成了大量商業地產項目開發出來后空置的現象,項目開發的數量與市場需求量以及運營管理能力出現了嚴重的脫節。

  商業地產項目的運營會帶來大量的客流,同時也是一個城市商業是否繁榮的代表,是政府在經濟發展方面的體現,因此,商業地產項目很受政府的喜愛,全國各類城市都在積極引進商業地產項目,使用于商業的面積在不斷的擴大,商業地產項目的體量也越來越大,為了搶占好的商業位置和占領商業先機,各大商業地產企業都紛紛互相效仿,直接復制別人的開發運營模式,導致同一區域內的商業地產項目過剩,出現供大于求的現象,同時,還帶來了招商難、運營難的問題。如何提升商業地產開發企業的規劃能力、招商能力和運營管理能力,是我國商業地產企業所面臨的共同問題,也是提高商業地產項目商業價值和形成良性發展、有序競爭的關鍵。

  3.3 我國商業地產發展的瓶頸
  
  商業地產的經營模式在短短數年,深入眾多消費者人心,成為了很多城市的又一商業中心,帶動當地經濟的發展的同時,也給自己帶了較高的利潤收益。所以盡管商業地產要高投入,有高風險,但是還有許多企業對其趨之若鶩。一個成功的商業地產項目提升了整個行業的地位,卻不能代表所有人都會在這個行業中成功,更多的是以失敗告終。在商業地產行業中摸爬滾打,屢戰屢敗、屢敗屢戰才可能積累一定的實踐經驗,總結各企業失敗的原因主要需要沖破一下瓶頸,否則很難成功。

  瓶頸一:住宅觀念根深蒂固

  國內很多商業地產開發商在做商業地產開發的同時也做住宅開發,還有本分原本專門做住宅開發后加入到商業地產開發中的,這些地產商的住宅觀念和營銷方式根深蒂固,他們認為商業地產業如住宅一樣做好周邊設施、營造良好氛圍就能進快賣出,得到快速回款,致使初始的經營目標就不正確,更談不上后期的定期和布局設置了。一些考慮有偏差的中小企業盲目跟風,犯了這樣的錯誤出現網點布局結構性、地域性不合理、有大量重復建設等,在加上一直存在"賣完就走"的經營思路,如同火上澆油一般使失敗迅速蔓延。此外住宅地產不涉及后續的商業運營,在開發的環節和模式上也有所不同,沒有考慮后續運營中的招商和穩定經營的問題。因此,以住宅地產的開發模式開發商業地產,注定是難以獲得成功的。

  瓶頸二:資金的緊箍咒--融資難

  商業地產的開發需要大量的資金,前期投入非常巨大,后期資金回籠速度慢,對自有資金占比要求高,需要有良好的融資渠道,很多商業地產企業前期考慮不周,項目開發過程中的很多不可預估的因素導致對資金的需求一增再增,對開發商的資金鏈條帶來了巨大的考驗,這些都是我國商業地產企業必須面臨和解決的問題。

  在我國法律制度允許的情況下,商業地產企業可以通過以下幾種途徑完成資金的積累:

  (一)通過企業上市進行融資

  對于企業來講,通過上市來募集資金是最常見的手段,也是大部分企業遇到資金瓶頸時,會選擇的途徑。在上市募集資金的同時,企業還得考慮和面對資本市場的險惡競爭,資本的競爭是最殘酷的。同時受國家對房地產業的宏觀調控政策影響,地產公司上市也必須面臨嚴格的審核和監管,尋求上市募集資金的渠道也變得越來越窄,即便是上市了,也不是都能順利的從資本市場上募集到資金,這需要企業自身具備很強的開發運營能力,以及創造利潤的能力。

  (二)通過房地產投資信托進行融資

  房地產投資信托在我國的金融市場上目前還不成熟,依然處于發展的萌芽階段,通過房地產投資信托進行上市募集資金,暫時還不成熟,但這種方式可以為我國商業地產企業的解困資金瓶頸方面提供了一些新的想法和操作方法。

  (三)合縱融合術

  雖然國內開發商個體現階段的能力較弱,合縱之術卻可以聯合起各個單體從而實現大型商業物業的開發。例如開發商與投資商聯合即成為一個大財團,可支持物業的運營,與此同時還可以整合有科學運營能力的經營管理公司,可提升團隊的經營能力,從而進一步促進各個環節能力的加強。此外,面對融資苛刻的要求,開發商降低自有資金不足的風險可以通過專業化的運作手段,如商業地產雖然90%以上資金依靠銀行信貸,但有良好后期運營情況;或在前期調研定位準確,迅速地被市場認可;再或是開發商自身擁有大量品牌店、專業店的資源,可使后期招商順利進行,業績突飛猛進;還有已經確立了品牌效應并運作成功一個商業項目可以帶動后續諸多項目的持續發展等。

  瓶頸三:定位不清晰
  
  定位是商業地產的核心。定位如同射擊,中的和脫靶得到的結果截然不同,定位的準確與否直接關系項目的總體成敗。實際運作當中,一個項目成功定位的內容包括功能定位、業態定位、盈利模式定位、商業服務對象定位、商業文化定位、產品定位、建筑景觀定位、以及營銷方式定位等各個方面。每個環節都互相影響、互相關聯,一著不慎就可能滿盤皆輸。

  但現今國內商業 地產發展至今,其定位已缺乏創新模式,復制仿效的結果帶來了不同明卻同樣的商業地產。其實每個城市的文化背景、歷史、人口素質與人口結構都不相同,即便是同一個城市的不同地段其商業氛圍與形態也是不同的。基于此定位必須要有較高的準確性和科學性,需要有針對性的展開前期的調查和研究。不少開發商某項目一旦成功后,直接復制他人地產模式,不考慮定位是否準確,失敗是必然的。因此,在商業地產定位過程中務必要注意以下幾項關鍵指標:

  可操作性方面,首先要注重商業資源的配置。定位中缺少消費對象和商業資源配置的定位是無法操作且不現實的;其次要注重開發商的實力。開發商的實力包括運作項目和資金實力的能力,二者中資金實力更為關鍵,資金實力強可以彌補項目運作中存在的不足,但是如果資金實力有限在定位中就要以資金實力為切合點展開討論確定項目發展的延展度。

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